Размер Дальневосточной ипотеки планируют поднять с 6 до 9 млн, в программу включат сотрудников оборонных предприятий без ограничений по возрасту и семейному положению. Арендное жильё будут и дальше развивать, на Дальнем Востоке на эти цели из бюджета выделено уже 87 млрд рублей. Сбер будет развивать эскроу-счета для ИЖС, покупку больших квартир предлагает субсидировать ДОМ.РФ, а другие чиновники и участники рынка думают о внесении изменений в программу «Дальневосточный квартал» и КРТ. О проблемах и перспективах отрасли чиновники и участники рынка говорили на сессии «Строить больше, комфортнее и красивее» ВЭФ в понедельник, 11 сентября.
Расширение Дальневосточной ипотеки
Как отмечает первый заместитель министра Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики Гаджимагомед Гусейнов, с 2020 года объём ввода жилья благодаря дальневосточной ипотеке опережает среднероссийские значения. В 2022 году рост по сравнению с 2021-м составил 14,5% (в среднем по стране 11%). В цифрах в 2021 году сдано 2,5 млн кв. м, а только за первое полугодие 2023-го – почти 2,3 млн кв. м.
«Общая сумма выданных кредитов – 345 млрд рублей. Программа «Дальневосточная ипотека» – самая популярная на Дальнем Востоке, 80% всех выдаваемых кредитов – по этой программе. 80 тысяч семей улучшили свои жилищные условия – приобрели квартиры или построили жильё. По итогам ВЭФ-2022 мы продлили программу. Предложение и реализация шли от ДОМ.РФ, за это огромные слова благодарности вам от министерства, и я уверен от всех жителей Дальнего Востока», – отметил Гаджимагомед Гусейнов.
Впрочем, с последним утверждением можно поспорить. Представитель Минвостока признаёт, что из-за устойчивого повышенного спроса возникли «болезни роста»: на рынке тогда не было много предложений на первичном рынке, и стоимость мгновенно полезла вверх. Зато под спрос пришли новые игроки, в том числе федеральные застройщики, которые будут здесь конкурировать, увеличат предложение, и как следствие цены должны стабилизироваться, считает чиновник.
«В 2019 году средняя стоимость жилья на Дальнем Востоке по сравнению со среднероссийским была выше на 14,5%. Сегодня, по итогу двух кварталов 2023 года, эту разницу мы сократили. Но всё равно стоимость выше на 3,4% со среднероссийским значением», – признаёт Гусейнов.
Для стимулирования развития отрасли Минвосток инициировал несколько программ. Это в том числе «Дальневосточный квартал» – программа, по которой в границах территорий опережающего развития (ТОР) для застройщиков создаётся инфраструктура, а девелоперы заходят сразу на большие объёмы, от 16 га и выше (средняя цифра – 50-70 га). В этом году на программу выделен 1 млрд рублей. Правда, в Приморье таких проектов пока не анонсировали – сейчас подтверждены только два участка на Сахалине и по одному в Амурской области, ЕАО и Камчатском крае.
Вторая программа, которую инициировал на прошлом ВЭФ Минвосток – строительство в регионе арендного жилья для молодых семей и ценных специалистов. На эти цели из фонда национального благосостояния ДОМ.РФ выделили 87 млрд рублей, госкорпорация приобретёт (часть построит сама) 10 тысяч квартир. В таком жилье оплачивать квартиранты будут только треть от рыночной стоимости.
Ещё одна программа – строительство города Спутник. По словам Гаджимагомеда Гусейнова, уже утверждена документация по планировке территории. Общий объём застройки составит 2,8 млн кв. м на участке 1,3 тыс. га.
Есть у Минвостока и новые предложения, которые вероятнее всего включат в доклад президенту. Первое – распространить действие Дальневосточной ипотеки на сотрудников оборонно-промышленного комплекса без ограничений по возрасту и семейному положению. «Сотрудники туда привлекаются с большим опытом, старше 35 лет. Таких сотрудников на предприятиях ОБК на Дальнем Востоке – 61%», – уточнил замминистра.
Второе предложение – увеличить до 9 млн рублей максимальный размер ипотечного кредита по Дальневосточной ипотеке. Сейчас он равен 6 млн рублей, с 19 года, начала действия программы, лимит не менялся. «Если раньше на эти деньги можно было купить до 96 кв. м, то сейчас это 56 кв. м, что в принципе не создаёт комфортные условия для семей с двумя и более детьми», – объясняет Гусейнов.
Последние предложение Минвостока – в рамках «Дальневосточного квартала» дать возможность субъекту без конкурса приобретать квартиры для социальных нужд. «В рамках ДВ-квартала цель – создать комфортное жильё по доступной цене. Если субъект выходит на конкурс, то смогут претендовать дома худшего качества и демпинговать цены. Получается, мы не сможем приобрести социальное жильё на комфортных площадках под застройку. В связи с этим нужно внести изменение в 44-ФЗ, такой прецедент уже есть в рамках КРТ», – заключил Гаджимагомед Гусейнов.
Ввод жилья растёт, но покупать не на что
Как отмечает заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин, в целом различные госпрограммы доказывают свою эффективность, если судить по темпам ввода жилья. В этом году планируется сдать 50 млн кв. м, в прошлом году было 45,6 млн кв. м. Также важным он называет приход федеральных игроков на Дальний Восток – значит им действительно по-настоящему стал интересен регион, а не только западные части страны. Но есть и риски, связанные с ключевой ставкой.
«Сейчас мы видим, что с учётом ситуации сложно будет нам проходить 2025, 2026 годы по вводу жилья с учётом изменившейся в моменте ключевой ставки и требований к ипотечным кредитам со стороны ЦБ, – отмечает Никита Стасишин. – Многие мои коллеги говорят, что что-то у кого-то «перегрето». Но если честно, покупательская способность остаётся, цена квадратного метра, то, как она менялась в 2020-2021 годах, больше так не меняется, платёжная дисциплина граждан по ипотеке одна из наилучших. Объём распроданного жилья составляет 30-32% по данным ЕИС жилищного строительства».
Управляющий партнёр группа компаний «Юникей» Айгуль Юсупова напомнила: 4 сентября Минфин заявил, что по государственным ипотечным программам минимальный взнос вырастет с 15 до 20%. «Я считаю, это сильно уронит спрос, сейчас люди с трудом накапливают на 15%. Нельзя допускать увеличения этого размера».
Никита Стасишин отметил, что такое положение дел Минстрой тоже не радует. «Мы считаем, что в моменте это может привести к снижению спроса на первичном рынке процентов на 20%, а в некоторых регионах и выше», – дал свой прогноз замминистра.
Завуалированно умерить аппетиты коллегам предложил генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Виталий Мутко. Он напомнил, что с 2019 года, когда появились эскроу-счета, в экономике оказалось на 14,5 трлн рублей открытых кредитов, непосредственно в рынке – 5,7 трлн рублей. Тогда как до реформы весь рынок составлял лишь 3,7 трлн рублей. С одной стороны, деньги людей защищены, с другой – застройщики получили весьма большие преференции в виде льготных кредитов на всё – и на покупку участка, и на проектные работы, и на стройку.
«Средняя ставка отрасли 5%. В каком секторе ещё есть такая ставка? Поэтому, конечно, можно не мыть руки, начинать тереть глаза и просить ещё что-то. Но есть инфляционные ожидания до конца года – 11,5-11,6%. А куда люди деньги понесут? В жильё. Депозиты не закрывают ожидания населения, спрос вырастет. Надо понимать, что ставку не просто так повышают. Цены за 2-3 года выросли на 73%. Можно о себестоимости говорить, о чём угодно. Но рынок должен быть сбалансирован по спросу и предложению. Мы институт развития и должны думать о стандарте ипотечного кредитования. Должны понимать – в структуре ипотек 41% субсидирован государством. На первичном рынке этот показатель – 80%. Из 10 ипотек 9 приобретается с господдержкой, просто констатирую. Мы все в одной лодке – и застройщик, и государство, и покупатель. Если в этой цепочке что-то будет нарушено, мало не покажется никому. Прежде всего доходы людей должны расти и покупательская способность. Доступность жилья сейчас ушла на уровень 2019 года. Мы же должны правду видеть и не только мерить сданными квадратными метрами», – призвал коллег Виталий Мутко.
Как же снизить цены? Виталий Мутко считает, что нужны другие меры. Например, регионы пока недостаточно работают в рамках градостроительного планирования. ДОМ.РФ на Дальнем Востоке передал из федеральной собственности несколько миллионов кв. м под строительство, а реализовано проектов на площади в лучшем случае 200 тыс. кв. м.
«Второй вопрос – инженерная подготовка. Мы как институт развития тоже строим, но чтобы что-то подключить… Не буду критиковать Дальний Восток, обычно в гостях не критикуют. Возьмём ЖК «Лампо» в Ленинградской области. Дом стоит 6 месяцев, подключиться не можем. В общем, много издержек, которые влияют на себестоимость. Их надо сокращать, а не только перекладывать эти расходы на гражданина – это самое простое. Административные барьеры, маркетинг-откатинг тоже надо убирать, это тоже всё в цене».
Большое будущее арендного жилья
Глава ДOM.РФ тоже считает, что за арендным жильём – большое будущее. И не только на Дальнем Востоке, но и по всей стране. И приводит пример: специалист при цене аренды 32 тысячи рублей за двушку на 50 кв. м будет платить треть – примерно 12 тысяч рублей, отличная цена для учителя, врача. При этом это цена со всей отделкой и мебелью.
«Президент принял решение выделить нам 87 млрд рублей на строительство арендного жилья на Дальнем Востоке. Дивидендов ДОМ.РФ это не принесёт, мы уже 21 млрд инвестировали. Подписали договоры на Сахалине за 1000 квартир, Магадан (Гороховое поле), в Приморском крае в этом году в конце дадим первые 44 квартиры».
Количество не в ущерб качеству
По сведениям Виталия Мутко, за последние 10 лет обеспеченность жильём выросла с 19 кв. м до 28 кв. м на человека. Весь жилой фонд оценивался в 1,5 млрд кв. м, а теперь – 4,5 млрд кв. м. Пятая часть – это новый фонд.
«Теперь надо думать, что мы строим, как, для кого. Хочу обратить внимание на квартирографию – особенно для Дальнего Востока это актуально. Мне стыдно порой. Достраиваем проблемные объекты, люди говорят спасибо. Заходишь – студии одни по 20 кв. м. Я понимаю застройщиков, они за спросом идут. Поэтому и имеем тут 53% однокомнатных. Но не такой структуры семьи – где детей размещать? Я предлагал раньше и предлагаю сейчас стимулировать приобретение больших квартир. Хочет человек большую взять – давайте 2 пункта уберём ипотеки, пусть берёт. И застройщикам, и всем выгодно. Иначе 60% процентов загоним на рынок однушек, что с ними потом делать?» – говорит гендиректор АО «ДОМ.РФ».
Также Виталий Мутко напомнил, что ДОМ.РФ разработал зелёные стандарты и призвал их активнее использовать при жилищном строительстве. Потому что это повысит спрос на более комфортное жильё: «Если строил застройщик по зелёным технологиям, почему бы пару пунктов ему не субсидировать по проектному финансированию. А если человек покупает такое жильё – и ему субсидировать».
Как отмечает генеральный директор ООО «Самолёт Страна» Александр Прыгунков, если история окажется рыночной, застройщики готовы перестроиться под другую квартирографию. «Мы идём от спроса, если будут меры поддержки под большие квартиры, быстро переориентируемся под стройку больших квартир. Это же и в себестоимости намного дешевле. Делать одни студии процентов на 10–15 дороже, чем комфортные двушки и трёшки», – уточнил Александр Прыгунков.
Эскроу для ИЖС
На сессии старший управляющий директор ПАО «Сбербанк» Евгений Кравченко анонсировал массовое внедрение эскроу-счетов для индивидуального жилого строительства. Сейчас такой финансовый инструмент почти не используется, а покупатели не защищены.
«Сейчас в многоквартирном строительстве 93% первичных сделок идут с использованием эскроу-счетов. По данным на июнь 2023 года, Сбер открыл более 1 млн таких счетов, раскрыл – 600 тысяч. Этот механизм отлично работает в том числе при расселении ветхого жилья и предоставлении жилья незащищённым слоям населения. Мы как банк хотим развивать эскроу и в ИЖС тоже. Потому что в сфере ИЖС 220 тысяч сделок в год, а эскроу используется менее чем в 1% сделок. При этом рынок более фрагментирован, чем многоквартирное строительство, застройщиков десятки тысяч – покупателей надо защитить. Эскроу поможет покупателям построить свой дом, а банкам профинансировать такие сделки», – объяснил Евгений Кравченко.
По словам представителя Сбера, эскроу можно использовать и при строительстве школ, больниц, спортивных учреждений. Идея – дать возможность пополнять эскроу деньгами из федерального бюджета, с подобной инициативой о внесении изменений в 214-ФЗ банк уже вышел на правительство.
«По нашей оценке, на Дальнем Востоке нужно 50 школ, 40 детсадов, 50 больниц. А строят сегодня менее 15% таких объектов. Если можно будет эскроу пополнять федеральными бюджетными деньгами, это поможет застройщикам с помощью банковского финансирования для населения реализовывать такие проекты. Надеемся, это будет поддержано», – заключил Кравченко.
Как уточнил заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин, проект Сбера уже предварительно согласован, его планируют рассмотреть Госдумой в осеннюю сессию.
Проблемы застройщиков
Как отмечает генеральный директор ООО «Самолёт Страна» Александр Прыгунков, Дальневосточный квартал, льготная ипотека, концессии, инфраструктурные кредиты и облигации действительно сильно повысили инвестиционный потенциал Дальнего Востока, и особенно его городов.
«То, что здесь сначала делаются мастер-планы городов, потом территорий и только потом переходят на оформление планировки территории, делается правильно. Для западной части страны можно поучиться тому, что здесь происходит. Но есть и проблемы. Первое, с чем мы уже столкнулись, – нехватка производства строительных материалов. Второе – сложная логистика, третье – отсутствие человеческого ресурса, тех, кто будет строить. То, что в Хабаровске делается большой строительный кластер, это плюс, но подобное нужно и на других территориях. Мы как заказчики стройматериалов готовы озвучивать пожелания, нормы, требования, чтобы жильё на выходе было комфортное и качественное», – указывает Прыгунков.
По проекту КРТ у него тоже есть вопросы: «Когда стартовали первые проекты на 5 и 10 га, их было проще запустить. Но когда мы заходим на 50, 100 га (400 тысяч – 1 млн кв. м), решать приходится вопросы с инженерной, социальной, досуговой инфраструктурой. Тут вопрос: кто это должен реализовывать? Если девелопер специализируется на жилом строительстве, ему выгоднее, да и правильнее, привлекать системных инфраструктурных операторов. Но есть пробелы в структурировании банковского финансирования и в законодательстве. Если мы начнём в это утыкаться, это будет тормозить реализацию таких проектов. Нам всем нужно это обсудить и, возможно, пересмотреть некоторые нормы. Чтобы удобно было всем сторонам».
То, что цены на местные стройматериалы большие из-за недостатка предложения, подтверждают в Минстрое. Как отмечает Никита Стасишин, этот вопрос обсуждался и в 2021-м, и в 2022 годах на ВЭФ.
«Проблемы в стоимости стройматериалов – в логистике. Если сильно субсидировать перевозку стройматериалов, мы никогда не создадим здесь местное производство. Надо прорабатывать вопрос – формировать программу стимулирования производства. Но пока оно будет строиться, возможно, на каком-то уровне и нужно некоторое субсидирование перевозки строительных материалов», – считает Стасишин.
Управляющий партнёр по сегменту «Регионы» ГК «ФСК» Алексей Алмазов со своей стороны тоже отметил, что на стройках Дальнего Востока действительно сильно не хватает рабочих рук.
«Для нас это основной вопрос, с которым мы сталкиваемся – найти инженерно-технических работников (ИТР) проблема. Приходится привозить из средней полосы России либо пытаться найти их здесь. Начинается рост зарплат, это влияет на себестоимость проектов. Поэтому программа Минвостока по развитию научной базы и обучению ИТР – абсолютно верный шаг. Да, это не даст мгновенный эффект, потребуется 5-7 лет, но в перспективе это затормозит рост себестоимости, – считает Алмазов. – Второе, о чём говорилось, – развитие производства стройматериалов. Если вы захотите купить цемент или бетон, вы поймёте, что покупка происходит у одного поставщика. Порой задержки бывают. Нет и транспортной доступности. Поэтому мы поддерживаем Минвосток и по развитию производственной базы».
Ещё одна мера, которую, по мнению Алексея Алмазова, можно улучшить, – «Дальневосточный квартал»: «По сути это объединение идей КРТ и социальных программ Минстроя. Но есть вопрос. Договор заключается на 9 лет, но срок реализации по расчёту финансовой модели – 15 лет. Потому что спрос – рыночная история. Наша инициатива – увеличить срок реализации и применять более рыночные инструменты для оценки спроса. Потому что возможности так много покупать у людей сейчас нет».
Генеральный директор ГК «DNS Девелопмент» Андрей Артамонов отметил, что с теми проблемами, с которыми столкнулись сейчас федеральные игроки, компания живёт уже давно. И частично решила возникающие трудности индустриализацией девелопмента.
«Мы построили завод «ДСК Приморье», который способен выпускать 150 тысяч кв. м жилой площади в год. Это и домокомплекты для ИЖС, и навесная панель, которую можно монтировать на монолит – аналог навесного вентфасада. Это и «детальки» – пустотка, сваи. Мы эту продукцию активно используем в своих проектах. У нас строится «ДНС-сити» на площадке города Спутник. Первый дом введём там в конце следующего года. Другие проекты реализуем с использованием нашей индустриальной системы. Важно, что производство может перепроектироваться и отвечать потребностям рынка. Например, можем быстро менять квартирографию», – поясняет Андрей Артамонов.
По его словам, спрос на продукцию приморского завода есть и от других компаний. Например, сейчас навесную панель активно покупает ПИК. Есть заказчики домокомплектов и в нашем регионе, и в других субъектах страны – Магадан и Хабаровский край, Якутия.
