Механизм комплексного развития территорий (КРТ) делает строительство жилья более системным и этим удобен для власти, но для застройщика в нём есть существенные недостатки. Во-первых, он обязывает создавать школы и детсады, от которых нельзя отказаться ни строителям, ни региону, и которые могут в дальнейшем не понадобиться. Во-вторых, в нём нет возможности уступки права, поэтому в случае банкротства застройщика будущее его жилого комплекса становится туманным. Такое мнение высказал на Восточном экономическом форуме первый заместитель генерального директора ФСК «Регион» Роман Капинос.
Компания возводит во Владивостоке два жилых комплекса - «Флагман» на улице Адмирала Горшкова и «Философия» на Крылова. Это одна из крупнейших девелоперских компаний России. Кроме Владивостока, её объекты есть в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, Ленинградской и Калужской областях, Краснодарском крае.
Своё выступление на сессии «Эффективное ведение бизнеса на Дальнем Востоке: правовые риски и алгоритмы решения» Капинос начал с ретроспективы. По его словам, до недавнего времени строительный процесс в России был хаотичным.
«Были отдельно выдаваемые разрешения на строительство. Как мы в девелоперском сообществе называем, «башенка на сопке» - без прилегающей территории, благоустройства, подземного паркинга. С принятием Градостроительного кодекса и мастер-планов городов поменялись подходы к реализации строительных объектов. Сейчас получить разрешение на строительство отдельно взятого дома близко к нереальному. Сейчас фокус только на квартальную застройку, а также на строительство объектов соцкультбыта (школы, детсады), благоустройство», - отмечает Роман Капинос.
По его словам, механизм комплексного развития территорий создан, чтобы решать подобные задачи, но в нём есть недоработки.
«При КРТ со стороны органов муниципальной власти необходимо вовлечение наибольшего количества простаивающих земель в оборот и, соответственно, реализации на них девелоперских проектов. Но есть нюанс, это началось с сибирского региона - невозможность замены создания объектов соцкультбыта (школы, детсады) денежной компенсацией. По-моему, только в Перми сейчас есть инструмент компенсации, когда есть конкретная нагрузка на финансовую модель девелопера. Он отчисляет средства в специальный фонд, и регион сам решает, где и какие школы и детсады нужно строить».
В остальных случаях, по его словам, ситуация парадоксальная. С одной стороны, были случаи отзыва разрешений на строительство домов со стороны прокуратуры через суды из-за того, что школы и детские сады застройщик строить не планировал. В то же время при включении земли в КРТ не анализируется то, сколько школ и детских садов уже создано по соседству. Поэтому в будущем их может быть создано слишком много для конкретного места.
«В одном из регионов мне говорят: нагрузим вас школами. Мы говорим, что понимаем, но это минус 2 млрд рублей в финмодели. Муниципальные власти сами ведут подсчёты – с учётом отсутствия роста населения эти учреждения лет через 10-15 придётся передавать каким-нибудь «Моим документам» бесплатно, лишь бы здание не простаивало», - уверен спикер.
Проблема с правами
Еще один спорный, по мнению представителя девелопера, момент заключается в том, что сейчас по закону уступка прав по договору КРТ невозможна. В будущем это может создать серьёзные проблемы.
«Что будет, если девелопер обанкротится? Кто тогда будет развивать проект КРТ? Сейчас существует прямой запрет в законе на переуступку прав требования по договору КРТ. Ситуация вовлечения в оборот договоров КРТ, то есть смена собственника, невозможна. Это тоже необходимо менять в Градостроительном кодексе», - уверен Капинос.
Как отмечает застройщик, при среднем объёме КРТ в 100 гектаров с плотностью 10 тысяч кв. м на гектар мало какая компания решится реализовывать такой девелоперский проект, поскольку это очень серьёзная финансовая нагрузка. Соответственно, необходимо привлекать другие фирмы. Но на строительном рынке сегодня подобный механизм отсутствует.
«У нас есть один организатор. Нужно, чтобы у него была возможность привлекать других участников рынка с наделением их не только правами, но и обязанностями, - считает спикер. - Потому что сейчас закон говорит: ты можешь передать часть земли в субаренду. Но если они [арендаторы] что-то нарушили, то отвечаешь за них ты как лицо, заключившее договор КРТ. Отрасли нужно синдицированное разделение прав и обязанностей».
Комплексное развитие территорий – это механизм ускоренного вовлечения в оборот заброшенных или неэффективно используемых территорий, прежде всего под жилищное строительство. Он действует с 2021 года и с каждым годом наращивает темпы. В стране начали реализацию проектов комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий. В Приморье, по данным министерства архитектуры и градостроительной политики края, реализуется ряд крупных проектов КРТ, в том числе в районе Голубиной Пади во Владивостоке.
Механизм вызывает претензии не только застройщиков, но и самих жителей. Люди переживают о том, как будет проходить расселение, смогут ли они купить новое жилье на средства от продажи своих домов, на месте которых появятся новостройки. Наглядный пример - реновация района «Дальпресса», где в конце прошлого года началась оценка частного сектора. Эту зону администрация Владивостока обозначила как территория комплексного устойчивого развития территории (КУРТ), и застройщик действует согласно именно этому механизму, которого теперь формально уже не существует, он заменен КРТ. Но закон обратной силы не имеет, и застройщик здесь действует по прежнему механизму. Хотя для обычных горожан вряд ли имеет значение то, по какой аббревиатуре расселяют их дома, их волнует, чтобы были соблюдены их права.
