Во Владивостоке на Global Expo Vladivostok 2024 решили обсудить концепцию развития 15-минутного города. Идея в том, чтобы житель любого района мог добраться до основных социальных объектов пешком за четверть часа. Однако дискуссия ушла в обсуждение детских садов, и свелось всё к тому, что девелоперам не выгодно вкладывать деньги в инфраструктуру, а банкам – выдавать под это кредиты.
«Идея 15-минутного города мне очень близка как потребителю. Хотел бы я в этом жить? 100% да. Но я понимаю, что здесь нужно считать деньги. Если мы говорим про Владивосток – это скорее утопичная идея. Почему реализовано это может быть в других регионах? Начнём базово – рельеф. То, что можно сделать в другом регионе, в холмистой местности Владивостока вряд ли удастся. Второе – экономика каждого проекта», – говорит директор корпоративных продаж Дальневосточного регионального центра банка ДОМ.РФ Борис Грунтов.
Модератор дискуссии, директор «Городского риэлтерского центра» Сергей Косиков тоже считает, что в самой концепции ничего плохого нет, но в ней много нюансов. Как минимум не всегда понятно, что обязательно должен сделать девелопер при строительстве новых районов, а что – нет. А лучший вариант, когда строить социальные объекты компании выгодно. Так было в «Надеждинском полесье» – наличие детсада повысило стоимость квартир. Относительно хороший пример с ЖК «Формат» – единственные, кто смог пройти весь путь с государственно-частным партнёрством и построить садик и школу, а затем передать их муниципалитету с минимальными потерями для себя. Но не в каждой бизнес-модели заложены такие траты.
«Если застройщик осваивает небольшой проект, до 50 тысяч кв. м квартир, то власти обычно прописывают прогулочные зоны, помещения под детсады, сервисные бизнесы. Проект на 50-150 тысяч «квадратов» – требуется уже полноценный детский сад. Площади от 150 тысяч кв. м квартир – это часто не один застройщик. В плане комплексного развития территории указывается детсад и школа, как обязательная нагрузка для девелоперов. Кто из застройщиков не смог отбиться от таких требований, на того эта ноша, как правило, и ложится. Если концепцию 15-минутного города реализовывать бездумно, это может привести к снижению активности застройщиков в больших проектах. Тогда может стать больше не КРТ, а застройки небольших участков, на два-четыре дома, где социалка обычно не требуется», – рассуждает директор «Городского риэлтерского центра» Сергей Косиков.
Представитель Ассоциации застройщиков владивостокской городской агломерации, советник директора филиала ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» ДальНИИС Александр Табаченко вспоминает, что в 90-е скудные бюджеты и малое число детей требовали сокращения детсадов и уплотнения оставшихся. Затем ситуация изменилась, но насколько и надолго ли, никто системно не просчитывал.
«Я как застройщик (у нас Артёме через несколько лет будет 1600 квартир на 100 тысяч кв. м) понимаю, что без полноценного детсада сложно. Если найдём участок, будем строить, с передачей в администрацию. Мы сейчас пришли к тому, что вынуждены выкупать детсады, встраивать в жилые дома. Но нет понимания, к чему мы придём через год, три-пять лет, никто не оценивает статистику рождаемости, выезды из региона и прочее. Кто сегодня рождается, завтра не пойдёт в школу и детсад, это должно быть всё просчитано и заложено в строительство», – отмечает советник директора филиала ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» ДальНИИС Александр Табаченко.
Существует три пути строительства социальной инфраструктуры при комплексном развитии территорий. Первое – выделение земли администрацией под стройку, она же и заказчик. Второе – строительство детсадов и школ застройщиком с обязательством выкупа. Третий вариант – когда все траты на социалку ложатся на плечи застройщика.
«Мы считали – на 10-миллиардном проекте строительство школы съедает от 30 до 70% прибыли, и это оптимистичный прогноз. Финансовая модель в этом случае сразу становится «тяжёлой». Мы как банк, который рассчитывает вернуть вложенные средства, можем предложить застройщику только альтернативные варианты – переговоры с администрацией, с другими госкомпаниями, соинвесторами. Безболезненно для застройщика трата на социалку в проекте – в районе 5%. От 5 до 10% – тоже возможно, если это специфичная локация и формат застройки. Всё, что выше 10%, – финансовая модель не складывается, здесь простая математика», – подсчитал директор корпоративных продаж Дальневосточного регионального центра банка ДОМ.РФ Борис Грунтов.
Итоги дискуссии подвёл Сергей Косиков. 15-минутный город будет работать только тогда, когда это выгодно и приносит прибыль. Можно долго обсуждать социальную ответственность застройщиков, но если социальные объекты не вписываются в экономическую модель девелопера и не дают добавочную стоимость – это будет работа в убыток.
