Город у моря Владивосток всё больше склоняется к получению титула «города на море». В этом году были озвучены новые масштабные планы по отсыпке акваторий у побережья Амурского залива – суммарно как минимум 53 гектара искусственных насыпей предлагают создать архитекторы и застройщики. Планы эти предварительные и долгоиграющие – насколько они реалистичны, актуальны, востребованы и безопасны, редакция Новостей VL.ru спросила у экспертов из различных отраслей.
Свежие планы морской застройки
Для начала стоит вкратце рассказать о проектах «морского» строительства, о которых стало известно в 2024-м. Так, насыпь площадью 23,4 гектара должна появиться в бухте Безымянной (в районе пляжа на Кунгасном и южнее). Крупный проект застройки со всеми видами жилых и нежилых строений, спортивными и рекреационными зонами, своим «Берегом здоровья» и мариной для маломерных судов намерено реализовать ООО СЗ «Атлант-ДВ» – связанный с семьёй Олега Кожемяко застройщик бывшего парка «Фантазия».
Искусственный земельный участок хотят создать путём отсыпки скального грунта в акваторию, с устройством берегоукрепления для защиты от размыва внешнего откоса отсыпки и устройством парапета, защищающего от воздействия волнения. Планируется отдельная отсыпка дамбы с берегоукреплением. Озвученный срок реализации планов – с 2026 по 2032 год.
«Сейчас ведутся проектно-изыскательские работы, двигаемся по графику», – кратко прокомментировали стадию реализации проекта представители ГК «Остов», в которую входит СЗ «Атлант-ДВ».
Ещё один крупный проект анонсировали в рамках ВЭФ-2024 – для комплексного развития территории (КРТ) у побережья Амурского залива предлагается отсыпать более 30 гектаров моря от нефтебазы до устья Второй речки (нефтебазу, кстати, может заменить гостиничный комплекс). Главный архитектор Приморского края Антон Глушков, который ранее занимал эту должность в Сочи, предлагает дальневосточной столице перенять опыт столицы олимпийской.
Планы действительно комплексные и масштабные – одним этим участком они не ограничиваются. При этом конкретно на искусственной насыпи предлагается обустроить большой яхт-клуб вместо нескольких существующих стоянок, малоэтажную застройку (то ли жилую, то ли коммерческую), а также набережные и променады у воды. Рядом появится дорога-дублёр проспекта 100-летия Владивостока с круговыми перекрёстками и одноуровневыми развязками, в рамках КРТ также хотят построить две школы, три детских сада, ледовый дворец. Отметим, что флагманом развития территории, судя по демонстрируемой на ВЭФ презентации, должен стать всё тот же проект застройки ЖК STARK на месте парка «Фантазия» от «Атлант-ДВ». Срок реализации всех планов – с 2026 по 2037 год.
Самый свежий анонс – преображение набережной бухты Фёдорова (в районе яхт-клуба «Семь футов»), который представили на градостроительном совете Владивостока в октябре. Многие подробности на момент публикации неизвестны, однако для создания новой набережной здесь потребуется отсыпать не менее 100 метров береговой полосы – такие выводы можно сделать по опубликованным эскизам. Проектировщики собираются произвести сложные ландшафтные работы с перепадами высот, пандусами, стенками и другими «изысками». Не отражён в концепции существующий яхт-клуб «Семь футов», вход в который со стороны моря, судя по всему, предполагается засыпать. Авторов проекта администрация Владивостока не назвала, но причастен может быть комплекс Gavan Residence, собственники которого не оставляют надежд застроить бухту.
Береговые линии Амурского залива, которые планируется отсыпать:
Всё новое – это незасыпанное старое
Стоит отметить, что эти планы – не единственные в своём роде. Ряд других проектов ранее был включён в Генплан, и не все из них связаны с застройкой. Для портового города естественно модернизировать и сами порты – например, о таких работах с южной стороны Золотого моста редакция Новостей VL.ru писала в феврале. Но ещё больше искусственных насыпей «закопано» в истории столицы Приморья.
«Если говорить про береговую линию Владивостока, то, посмотрев её по годам, мы можем увидеть, что она трансформировалась – и трансформировалась очень сильно на протяжении последних 100 лет. Та же самая железная дорога, которая проходит вдоль побережья в центральной части города, когда-то, например, была той самой прибрежной линией, вдоль которой и происходила застройка. Она была ограничителем своего рода, потому что пляж, например, в районе мыса Кунгасного примыкал напрямую к основанию насыпи железной дороги», – говорит Кирилл Солгалов, член Союза архитекторов России, член градостроительного совета Владивостока, главный архитектор SPI Planning Group.
«Современная прибрежная линия вдоль бухты Золотой Рог, вдоль Амурского залива, где находится Спортивная набережная, стадион «Динамо», СК «Олимпиец» – всё это насыпные территории. Разница между старым Владивостоком и нынешним, по контурам моря, видна на карте. Так что Владивосток давно готов к тому, чтобы морские территории отсыпались», – поясняет Андрей Борняков, советник главы Владивостока, член градостроительного совета Приморского края, член Приморского отделения Союза архитекторов России, основатель и руководитель архитектурной фирмы «Град М».
Борняков также напомнил, что ещё в 2010 году он со своей командой предлагал сделать «город у моря» – благоустроить во Владивостоке самую протяжённую в мире набережную: от Токаревского маяка до дефризовского моста, длиной 54 км (сейчас самая длинная набережная в Геленджике – 14 км). Для этого также предлагалось выделить береговую полосу вдоль Амурского залива и отсыпать значительную территорию. Современные планы преображения западного побережья города не повторяют идеи прошлого, но схожи с ними по духу.
Ещё один пример – бывшие «Хаятты» на Корабельной набережной и мысе Бурном, которые начали строить в 2010 году. Говоря об этих отелях, обычно вспоминают скандалы, уголовные дела и то, как 7 млрд руб. затрат превратились в 18,3 млрд (даже больше, с учётом вложений купившей данную недвижимость компании «Парк-отель «Бурдугуз»). Однако при строительстве были закопаны не только бюджетные деньги, но и акватории под зданиями – при создании отеля на Бурном береговая линия заметно изменилась. На Корабельной набережной это менее очевидно, однако при изучении старых и новых карт видно, что площадку под комплексом «выравнивали» и там.
Изменения береговой линии Владивостока:
На вооружении – мировая практика
«Традиционно отсыпка береговой линии используется всеми странами с малой площадью – с целью получения максимально эффективных квадратных метров. На сегодняшний день технология отсыпки земли также считается инновационным методом, позволяющим, с одной стороны, увеличивать площадь поверхности околоводных территорий, с другой стороны – спрямить определённые участки. Что, например, актуально для причальных стенок», – отмечает Вячеслав Селезнёв, директор Политехнического института ДВФУ, эксперт в области промышленных технологий и материалов.
Если говорить о морских насыпях и строительстве на них, то на слуху, конечно же, Дубай (Объединённые Арабские Эмираты). «Пальмовые острова» (Палм-Джумейра, Палм-Джабаль-Али, Палм-Дейра) – это настоящие искусственные архипелаги, создавали которые с начала 2000-х для увеличения курортных площадей. Специальный административные районы Китая Гонконг и Макао известны тем, что агрессивно отвоёвывают пространство у моря. Есть такая практика и в соседней Корее, и в Европе, и в Америке.
«Примеры у нас в России есть в Сочи, где были реализованы проекты застройки прибрежной зоны. Особенно перед Олимпиадой в 2014 году – там сделали и жилую застройку, и коммерческую недвижимость. Сходство этого города с Владивостоком по рельефу достаточно высоко – при этом в Сочи более тёплый климат и более высокая привлекательность для туристов из-за более длинного сезона. Насколько мне известно, в Калининграде реализуются проекты по застройке прибрежных территорий. Город этот достаточно интересный – сходство с Владивостоком заключается в том, что он тоже портовый и также имеет стратегическое значение», – говорит Андрей Борняков.
«Насчёт безопасности технологий строительства – всё уже придумано 50 лет назад или даже больше: как аккуратно и безопасно строить данные объекты. Имеется очень большой, широкий мировой опыт. В России тоже есть примеры – возможно, до 2050 года они получат достаточно широкий импульс. Наш город с трёх сторон окружён морем – сейчас власти пытаются понемногу выпрямить береговую линию. Хотелось бы, чтобы её застроили лишь на 20-30%, а остальную часть отдали под объекты рекреации – чтобы море открывалось как для местных жителей, так и для гостей города. Например, в Дубае «Пальмовые острова» являются примером именно рекреационно-коммерческого использования, где в основном находятся гостиницы, апартаменты, пляжная зона», – отмечает Владислав Думнов, председатель Приморского краевого отделения Союза архитекторов России, руководитель проектной компании «Урбан-План».
Опрошенные Новостями VL.ru эксперты сравнивают владивостокские начинания с планами расширения Васильевского острова в Санкт-Петербурге. Так называемый морской фасад Северной столицы постепенно превратился из портового проекта для приёма круизных лайнеров в масштабный градостроительный и девелоперский хаб. Данные разнятся, но по последним сообщениям, из 476 га запланированной общей площади намывных территорий пока сформировано только 315 га. В 2014 году здесь началось возведение первого жилого комплекса – за десять лет построено 1,2 млн кв. м жилья.
Проект по созданию намыва на Васильевском острове в Санкт-Петербурге:
«Вам почём отсыпать?»
По сообщениям многочисленных туристических и риелторских интернет-ресурсов, даже самый «маленький» из «Пальмовых островов» – Палм-Джумейра – занимает площадь в 560 гектаров и обошёлся его создателям в 12 млрд долларов (без учёта стоимости строительства зданий). По данным компании Metropolitan Premium Properties на момент публикации, самое «доступное» жильё здесь стоит 204 тыс. долларов США (апартаменты площадью 30 кв. м), и стоимость растёт приблизительно до 19 млн долларов (вилла на 1,5 тыс. кв. м).
Однако в России искусственные насыпи в море не всегда (или не сразу) связаны с недвижимостью премиум-класса. Так, жилой сектор намытых участков Васильевского острова стартовал, наоборот, с экономсегмента. Правда, к осени 2024 года ситуация несколько изменилась: как пишет «Коммерсантъ», четыре из пяти проектов в этой локации относятся именно к премиальному классу. В компании Nikoliers подсчитали, что с 2020 года средняя цена жилья на намыве выросла со 175 до 309 тыс. рублей за «квадрат», или на 77%. Средняя цена по городу за тот же период выросла на 63%.
«С учётом затрат на создание таких искусственных земельных участков девелоперы будут подходить очень взвешенно к формированию проектов [во Владивостоке]. Точно мы увидим здесь и офисные, и жилые здания. И не только премиального класса. Нельзя сказать, что будет рентабелен только один тип недвижимости и только определённого класса. Только комплексные решения», – считает Сергей Косиков, директор компании «ГРЦ».
Будущую цену квадратного метра в новом «морском фасаде» Владивостока эксперт указать не берётся – на этот параметр влияет слишком много факторов. Локация девелоперского проекта – конечно, ключевой из них, но не единственный. Вероятно, «будет дороже средних цен по рынку», но при этом самые дорогие проекты будущей комплексной застройки могут оказаться даже не на береговой линии.
В ГК «Остов» пояснили, что на будущей насыпи в бухте Безымянной, помимо жилых комплексов «разной ценовой категории», проектом предусмотрены деловые центры. Цену квадратного метра, а также планируемые расходы на создание участка в группе компаний не назвали.
«Если говорить про решение с точки зрения рентабельности, то здесь возникает интересный момент. К примеру, стоимость гектара земли в центре города Владивостока сегодня может оцениваться до 300-500 миллионов рублей. При этом, если мы говорим про отсыпку акватории, то этот участок может оцениваться примерно в 100 миллионов рублей за гектар. Конечно, рентабельность также зависит и от других факторов. Но если говорить о практике, то с точки зрения цены она сопоставима с обычными решениями», – указывает Кирилл Солгалов.
Еще один финансовый аспект: подешевеет ли из-за новых зданий «на море» жилье в домах «у моря»? Но пока что его можно обсуждать лишь на основе предположений. Подробностей комплексного развития побережья Амурского залива у редакции Новостей VL.ru нет, как нет их и у работающих в данном районе застройщиков – в ГК «Остов», например, не знают, будет ли их проект включён в большую зону КРТ, анонсированную на ВЭФ. В теории, застройка только в районе Кунгасного может сделать менее премиальными ЖК More, строящиеся «Крылья» и Maclay… Но это не точно. Как говорят риелторы Владивостока, в данном случае ухудшение вида из окон ряда квартир может полностью компенсироваться улучшением инфраструктуры микрорайона, появлением локальных достопримечательностей, торговых центров, зеленых парков и скверов.
Строящиеся ЖК в первой линии вдоль Амурского залива:
Причины и последствия
«Логика развития [городских территорий] заложена в мастер-плане Владивостока, у которого один из ключевых принципов – это вернуть город морю и море городу. Что это означает? Это означает, что сегодня город в целом отрезан от береговой линии. Создание насыпных территорий позволит решить эту задачу. Мы расширим не только центральную часть города, но и появится возможность построить улично-дорожную сеть и дополнительные связи, что актуально при реализации проекта «лёгкого метро». В целом для Владивостока это вполне логичный путь развития», – комментирует Кирилл Солгалов причины появления планов комплексного и масштабного развития акваторий.
«Если, например, брать Корею и Инчхон, то там создают искусственные насыпи именно из-за нехватки территории. С точки зрения Саудовской Аравии – это престиж, привлечение инвестиций и в целом увеличение привлекательности. У нас во Владивостоке есть необходимость для увеличения мощностей портов, плюс это прибрежные территории, которые сейчас постепенно осваиваются. В нашем городе этот процесс, вероятно, обусловлен именно нехваткой площадей – именно в центральной части Владивостока. Но насколько [активно] они будут застраиваться? Застройку насыпных территорий всегда нужно вести очень аккуратно – и не везде это возможно (из-за глубин и других факторов). Необходим, конечно, баланс в создании насыпных территорий», – рассуждает об этом Владислав Думнов.
«Владивосток, как мы знаем, весь в сопках по рельефу и прижат к морю. И с точки зрения роста города возникает вопрос… Если мы двигаемся на север по полуострову Муравьёва-Амурского, то есть от Второй Речки и дальше в сторону Седанки, то придётся вырубать лес. Что лучше – делать это или отсыпать акватории? Вопрос в воздух – риторический. Но в любом случае нам придётся чем-то жертвовать. Мы не можем вернуться в пещеры и не можем остановить развитие города. Это абсолют, который мы принимаем за факт. Поэтому либо Владивосток будет развиваться в сторону Горностая и дальше, вырубая лесные массивы, либо он будет расти в сторону Седанки и Океанской, вырубая, опять же, лес. Или город частично будет заниматься отсыпкой территории и строиться на акватории», – считает Андрей Островский, депутат Думы города Владивостока, известный приморский журналист, начальник пресс-службы Музея-заповедника истории Дальнего Востока имени В. К. Арсеньева.
Говоря о последствиях морской застройки для соседей и будущих жителей, можно снова обратиться к примеру Васильевского острова. Например, до 2018 года намывные территории не отдавали ни одному из административных районов Северной столицы – из-за этого первые жильцы не могли получить ряд положенных выплат и пособий. Также люди жаловались на шум, сильные ветра и качество водоснабжения – это уже больше похоже на реалии строительства во Владивостоке (как, собственно, и во многих других крупных городах). И наконец, возведение социальных объектов и инженерной инфраструктуры на намыве в значительной мере легло на плечи девелоперов – из-за этого возникали проблемы с подключением к системам водоснабжения и водоотведения, а «запитывать» инвестпроекты приходилось при помощи временных мобильных подстанций. Первую школу на намыве тоже построила частная компания. Впоследствии эксперты не раз заявляли: при комплексном освоении таких больших площадей сначала нужно подвести всю необходимую инфраструктуру и решить вопросы с улично-дорожной сетью.
И наконец, можно рассмотреть вопрос влияния новой застройки на облик Владивостока – с эстетической точки зрения. Столица Приморья знает немало примеров новостроек, которые нарушают исторический «узор» морского фасада – например, один из бывших «Хаяттов» (ныне пятизвёздочный отель VLADIVOSTOK Grand Hotel & SPA) перекрыл живописные виды и панорамы сразу с нескольких точек. Есть и объекты, появление которых в будущем может уничтожить любимые владивостокцами пейзажи: рыбный рынок на Корабельной набережной способен разрушить композицию памятников морякам торгового флота и адмиралу Невельскому на Светланской. Хотя новый морской фасад со стороны Амурского залива, предположительно, не должен оказать столь пагубного влияния.
Отель Rodina разместился на насыпном участке в районе мыса Бурный:
«Проект, о котором мы сейчас говорим, в первую очередь имеет отношение к побережью Амурского залива. Я думаю, что он никак не сможет испортить морской фасад города, потому что историческая часть морского фасада города тянется как раз до Первой Речки – примерно до Кунгасного, до ТЭЦ, может быть, но никак не дальше. Мы же не будем говорить, что застройка Второй Речки – это историческая часть города? Это во-первых. А во-вторых, если сегодня выйти на катере или на яхте и пройтись по Амурскому заливу, именно вдоль этой стороны города, то мы увидим, как по всей длине – буквально от [Токаревского] маяка в сторону Первой речки и дальше – стоят огромные новые здания», – отмечает Андрей Островский.
Экологический момент
Морская отсыпка неизбежно и негативно влияет на экологию акватории. Если снова вернуться к проекту застройки в бухте Безымянной, то предварительно его воздействие на водные биологические ресурсы оценили в Тихоокеанским филиалом ФГБНУ «ВНИРО» («ТИНРО»).
«Предварительная оценка воздействия на водные биологические ресурсы и среду их обитания позволяет сделать вывод о том, что производство работ с учётом соблюдения природоохранных мероприятий не окажет сверхнормативного влияния на водные биоресурсы и среду их обитания. Уровень воздействия намечаемой деятельности будет допустимым. Намечаемая деятельность согласована Федеральным агентством по рыболовству», – сообщают в ГК «Остов».
Ранее Новости VL.ru более подробно цитировали приложенное к документации заключение экспертов: отсыпка грунта приведёт к увеличению концентрации взвешенных веществ в водной толще, переотложению донных осадков, нарушении подводного ландшафта. Воздействие на водные биоресурсы будет заключаться в прямом уничтожении сообществ бентоса и безвозвратном отчуждении донных участков для обитания бентосных организмов и нагула рыб.
Но в то же время отсыпаемый скальный грунт будет выступать в качестве искусственного рифа, чем частично компенсирует изымаемые под строительство донные участки и создаст благоприятные условия для формирования прибрежных биоценозов, сообществ обрастания.
«Отсыпка каменной породой относительно небольших территорий около береговой линии не только не снижает, но и улучшает экологическую обстановку. Это связано с тем, что если небольшие глубины находятся возле какой-либо жилой застройки, то, как правило, эти территории очень быстро заиливаются и там начинает происходить скопление экологического мусора. Если же у нас эта территория отсыпается каменной породой, которая сама по себе нейтральна (камень из воды и с берега – по сути тот же самый камень), и всё делается по технологии, с дренированием, то мы, наоборот, обеспечиваем безопасность, сохранение экологической обстановки», – считает Вячеслав Селезнёв.
В конечном итоге все подобные проекты приходится ставить на весы целесообразности: может ли потенциальный вред экологии перевесить пользу для города, его экономического и социального потенциала. Анатолий Дроздов, доктор биологических наук, главный научный сотрудник ННЦМБ ДВО РАН, считает план обустройства нового морского фасада Владивостока (территорию большого проекта КРТ, который тянется до Второй Речки) хорошим начинанием, но предупреждает об одной важной детали.
«Единственное, что недопустимо делать, – насыпать мысы или молы отдельно в акваторию Амурского залива. Чтобы не нарушать течения вдоль берега. Некоторые люди такие мысы «симулируют», чтобы делать маленькие гавани, чтобы туда можно было ставить лодки и яхты. Но это, безусловно, будет заливу вредить, потому что нарушается циркуляция воды», – говорит Анатолий Дроздов.
И ещё один повод для беспокойства со стороны экологов – работа очистных сооружений. Во Владивостоке и так нередко возникают нарекания к сточным водам. Новая массовая застройка, которая должна привлечь и новых жителей, потребует большего внимания к состоянию стоков и местам сброса очищенной воды в море.
«Важно обеспечить эти объекты достаточно надёжными системами водоотведения. Также и с электроснабжением. Немалое внимание необходимо и ливневой канализации уделить. Все эти системы должны быть спроектированы с учётом особенностей морского климата и прибрежной зоны – фактически морской акватории. Ведь надо понимать, что морской климат – это более агрессивная среда. Поэтому построенные в таких местах здания и конструкции нужно чаще мониторить, обследовать на повреждения и наличие коррозии», – добавляет Андрей Борняков.
ЖК Maclay на Кунгасном строится буквально в паре десятков метров от береговой линии:
Как отмечают эксперты и показывает обширная практика, насыпные и намывные территории не уходят со временем под воду, хотя именно этого зачастую боятся мало знакомые с такими технологиями люди. Однако и на суше с ними может возникнуть достаточно проблем. Это зависит и от подхода девелоперов, и от взаимодействия с местными властями. Договариваться об этом необходимо, как говорится, на берегу.
